بازسازی و دکوراسیون خانه
ایده های دکوراسیون و بازسازی خانهبازسازی و دکوراسیون خانه
ایده های دکوراسیون و بازسازی خانههزینه پروانه ساختمانی مشهد در سال 99
گام ۱ : محاسبه P – ارزش معاملاتی ساختمان
در مطلب نحوه محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان یا قیمت منطقه ای گفتیم که یکی از موارد کاربرد ارزش معاملاتی یا P در محاسبه مقدار عوارضی است که شهرداری ها هنگام صدور پروانه ساختمانی دریافت میکنند.
از آنجایی که قبلا نحوه محاسبه ارزش معاملاتی املاک را توضیح داده ایم در اینجا از توضیح مجدد صرف نظر میکنیم.
گام ۲ : محاسبه زیربنا پایه
منظور از زیربنا پایه مقدار زیربنایی که است که با توجه به سطح اشغال و تراکم ساختمانی مصوب میتوانید ساخت و ساز کنید.
مثلا فرض کنید زمین ما ۲۵۰ متر مربع است. در صورتیکه سطح اشغال ۶۰٪ و تراکم ۲۴۰٪ باشد خواهیم داشت :
زیربنا پایه در هر طبقه 150 = 0.6 * 250
زیربنای پایه کل ساختمان 600 = 4 * 150
گام ۳ : تعیین بلوک درآمدی
شهر مشهد به ۱۵۳ بلوک درآمدی تقسیم شده است. تصویر زیر نقشه بلوک های درآمدی مشهد مقدس است.
به عنوان مثال فرض کنید ملک من در بلوار رضا در شهر مشهد واقع شده به نقشه بلوک های درآمدی شهر مشهد مراجعه میکنم. همانطور که در تصویر زیر مشخص است این ملک در بلوک درآمدی شماره ۹۶ واقع شده است.
گام ۴ : تعیین ضریب تعدیل بلوک درآمدی Z
پارامتر Z یا ضریب تعدیل بلوک درآمدی برای در نظر گرفتن ارزش هر منطقه است. برای تعیین Z ابتدا باید ببینید که ملک شما در کدام یک از بلوک های درآمدی مشهد واقع شده؟ پس از مشخص شدن بلوک درآمدی ضریب Z از جدول ضریب تعدیل بلوک درآمدی به راحتی مشخص میشود.
در مثال مطرح شده فهمیدیم که ملک ما در بلوک درآمدی ۹۶ واقع شده است. همانطور که در تصویر زیر میبینید مقدار Z برای مقادیر مختلف تراکم پایه و مجاز مشخص شده
با کمی دقت در جدول بالا و با توجه به صحبت هایی که در مطلب تراکم ساختمانی کردیم متوجه میشویم که عوارض ۲ طبقه اول (تراکم ۱۲۰٪ و کمتر) با ضریب ۹.۵ طبقه سوم (مازاد بر ۱۲۰ الی ۱۸۰٪) با ضریب ۱۱.۷ و طبقه چهارم (مازاد بر ۱۸۰٪) با ضریب ۱۴.۷ درنظر گرفته میشود. این یعنی قیمت عوارض طبقات با هم یکسان نیست!
در ستون تراکم مجاز میبینیم که ضرایب بیش از ۲ برابر افزایش داشته است. این یعنی قیمت یک طبقه مازاد بیش از ۲ برابر تراکم مصوب است.
گام 5 : تعیین عوارض پایه
حال که تمامی ضرایب به دست آمده فقط کافی است آنها را در هم ضرب کنیم تا عوارض پایه نوسازی به دست آید.
Z * P = عوارض هر مترمربع زیربنا
ریال P=2436300 و ضریب تعدیل هییت وزیران 0.36 و زیربنا هر طبقه ۱۵۰ مترمربع میباشد.
| طبقه | عوارض پایه |
| 1 | 0.36*9.5*2436300*150 |
| 2 | 0.36*9.5*2436300*150 |
| 3 | 0.36*11.7*2436300*150 |
| 4 | 0.36*14.7*2436300*150 |
| مجموع عوارض زیربنا پایه (600 مترمربع) | 5972833080 ریال |
| عوارض هر مترمربع زیربنا پایه | 9954721.8 ریال |
تمام مطالب تا اینجا در فیلم آموزشی زیر توضیح داده شده است.
گام 6 : محاسبه عوارض زیربنا مازاد – طبقه اضافه
حتما میدانید که تعرفه عوارض نوسازی برای تراکم مازاد با تراکم پایه یکسان نیست.
این بخش سوال خیلی از همشهریان عزیز است که برای گرفتن یک طبقه مازاد باید چه مبلغی به شهرداری پرداخت کنیم؟ اگر نحوه محاسبه عوارض تراکم پایه را یاد گرفته اید محاسبه هزینه تراکم مازاد به سادگی آب خوردن است.
اگر یادتان باشد ما عوارض پایه را برای ملکی با زیربنا هر طبقه ۱۵۰ متر در ۴ طبقه محاسبه کردیم. حال فرض کنید می خواهیم از شهرداری مجوز پیشروی طولی گرفته تا به جای ۱۵۰ مترمربع بتوانیم ۱۷۵ مترمربع در هر طبقه زیربنا داشته باشیم. علاوه بر این یک طبقه مازاد نیز می خواهیم خریداری کنیم.
شهرداری مشهد هزینه عوارض این ۲۵ مترمربع پیشروی طولی و یک سقف مازاد را چطور محاسبه میکند؟
برای درک این موضوع ابتدا باید تراکم درخواستی خود را محاسبه کنید.
زیربنا کل 875 = 5 * 175
تراکم درخواستی از شهرداری : 350٪ = 250 / 875
تراکم مصوب : 240 ٪
تراکم مازاد درخواستی : 110 ٪
از آنجایی که تراکم مازاد درخواستی از 120٪ کمتر است پس ضریب Z=30 میباشد.
در جدول زیر نحوه محاسبه زیربنا مازاد آورده شده است. توجه کنید مقدار زیربنا مازاد در طبقات ۱ تا ۴ برابر ۲۵ مترمربع و در طبقه پنجم برابر ۱۷۵ مترمربع میباشد.
| طبقه | عوارض زیربنا مازاد |
| 1 | 0.36*030*2436300*25 |
| 2 | 0.36*30*2436300*25 |
| 3 | 0.36*30*2436300*25 |
| 4 | 0.36*30*2436300*25 |
| 5 | 0.36*30*2436300*175 |
| کل عوارض زیربنا مازاد بر تراکم پایه (275 مترمربع) | 7235811000 ریال |
| عوارض هر مترمربع زیربنا مازاد | 26312040 ریال |
توضیحات جامع در مورد نحوه محاسبه عوارض تراکم مازاد و سقف اضافه در فیلم آموزشی زیر توضیح داده شده است.
قیمت 2 سقف مازاد
اگر بخواهیم یک سقف اضافه دیگر نیز بگیریم (یعنی ۲ سقف مازاد ) قیمت آن چقدر خواهد شد؟
زیربنا کل 1050 = 6 * 175
تراکم درخواستی از شهرداری : 420٪ = 250 / 1050
تراکم مصوب : 240 ٪
تراکم مازاد درخواستی : 180 ٪
چون تراکم مازاد درخواستی بیش از ۱۲۰٪ است ما به تفاوت آن با ضریب Z=39 محاسبه میشود. در فیلم آموزشی توضیحات کاملا روان داده شده است.
گام7 : عوارض بالکن و پیش آمدگی در معبر
بالکن و پیش آمدگی بیشترین قیمت را در هزینه صدور پروانه ساختمان دارد. مقدار عوارض بالکن و تراس و یا هرگونه پیش آمدگی در معبر بر اساس رابطه 2*Z*P به دست می آید. نکته قابل توجه این است که مقدار Z براساس ضریب تراکم مجاز مازاد بر ۱۲۰ الی ۱۸۰٪ به دست می آید.
در مثال زیر مساحت بالکن در هر طبقه را 15 مترمربع در نظر گرفته ایم.
محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان
دفترچه ارزش معاملاتی املاک چیست؟
دفترچه ای است که هرسال توسط اداره امور مالیاتی منتشر میشود. این دفترچه هرساله برای هر استان به طور جداگانه منتشر شده و مقدار قیمت منطقه ای تمام نقاط شهری به تفکیک مشخص شده است.
تمامی افراد حق استفاده از این دفترچه را به طور رایگان دارند. به همین منظور لینک دانلود آن ها که مربوط به وبسایت اداره امور مالیاتی میباشد را قرار داده ایم.
دانلود دفترچه ارزش معاملاتی املاک سال 98
دانلود دفترچه ارزش معاملاتی املاک سال 97
لازم به ذکر است که شهرداری ها در سال ۹۹ از دفترچه قیمت منطقه ای سال ۹۷ برای محاسبه عوارض استفاده میکنند.
کاربرد ارزش معاملاتی املاک
عدد P یا ارزش معاملاتی پارامتری است که در تعیین هزینه های زیر به طور مستقیم نقش دارد:
- هزینه عوارض سالیانه شهرداری
- هزینه مالیات نقل و انتقال ملک در اداره دارایی
- هزینه دفاتر محضر اسناد رسمی
- هزینه عوارض صدور پروانه ساختمان
- و….
نحوه محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان
ارزش معاملاتی عرصه + ارزش معاملاتی اعیان = ارزش معاملاتی کل ساختمان
ارزش معاملاتی عرصه
منظور از ارزش معاملاتی عرصه همان قیمت منطقه ای زمین است که برای محدوده های مختلف شهری در دفترچه معاملاتی املاک آورده شده است.
به عنوان مثال تصویر زیر مربوط به قیمت منطقه ای ما‌بین خیابان های احمدآباد – شهید منتظری – بلوار ملاصدرا و بعثت در شهر مشهد می باشد.
همانطور که در جدول بالا مشخص است ارزش معاملاتی عرصه (زمین) مسکونی در این منطقه از شهر مشهد برابر 1190000 ریال، تجاری 2023000 ریال و اداری 1428000 ریال میباشد.
قیمت منطقه ای عرصه سایر کاربری ها
لابد این سوال برای شما پیش آمده که اگر کاربری زمین شما هیچکدام از این موارد نبود باید چکار کنیم؟ مثلا ارزش معاملاتی یک زمین زراعی یا یک انبار چطور تعیین میشود؟
برای پاسخ به این سوال به ضوابط اجرایی دفترچه ارزش معاملاتی مراجعه میکنیم. در جدول ۱ این دفترچه ضرایب تعدیل این دفترچه برای کاربری های مختلف آورده شده است که در تصویر زیر مشخص است.
ارزش معاملاتی عرصه سایر کاربری های به غیر از مسکونی با اعمال ضرایب تعدیل به دست می آید.
مثال: ارزش معاملاتی هر مترمربع عرصه یک ساختمان با کاربری بهداشتی-درمانی در محدوده بلوار رضا شهر مشهد چقدر است؟
کافی است ارزش معاملاتی مسکونی ( ۱۱۹۰۰۰۰ ریال) را در ضریب تعدیل کاربری مورد نظر ضرب کنیم. در تصویر بالا همانطور که مشخص است ضریب تعدیل برای کاربری بهداشتی- درمانی ۰.۸ است. پس 952000 = 0.8*1190000
تشخیص نوع کاربری عرصه املاک
تشخیص کاربری ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼک ﺑﻪ ﺷﺮح ذﯾﻞ ﺻﻮرت ﻣﯽ گیرد:
- ﮐﺎرﺑﺮی اﻣﻼک ﺑﺮ اﺳﺎس ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮی ﻣﻨﺪرج در ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ و ﯾﺎ ﺳﺎﯾﺮ اﺳﻨﺎد ﻣﺜﺒﺘﻪ ﻣﺮﺑﻮط ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ.
- در ﺧﺼﻮص اﻣﻼﮐﯽ ﮐﻪ ﮐﺎرﺑﺮی آﻧﻬﺎ ﻣﺸﺨﺺ ﻧﻤﯽﺑﺎﺷﺪ، ﺑﺮ اﺳﺎس ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮی اﻋﯿﺎﻧﯽ اﺣﺪاث ﺷﺪه و در آﻧﻬﺎ در ﺧﺼﻮص اﻋﯿﺎﻧﯽﻫﺎی ﺑﺎ ﮐﺎرﺑﺮی ﻣﺘﻔﺎوت (ﻣﺨﺘﻠﻂ) ﺑﺮ اﺳﺎس ﻗﺪراﻟﺴﻬﻢ ﻋﺮﺻﻪ ﻫﺮ ﯾﮏ از اﻋﯿﺎﻧﯽﻫﺎی ﻣﺴﺘﺤﺪﺛﻪ و ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮی آﻧﻬﺎ ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻣﯽﮔﺮدد. ﻋﻤﻞ ﺧﻮاﻫﺪ ﺷﺪ.
- در ﺧﺼﻮص ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼک ﻓﺎﻗﺪ ﮐﺎرﺑﺮی و ﻓﺎﻗﺪ اﻋﯿﺎﻧﯽ، ﻃﺒﻖ ردﯾﻒ 4 جدول ۱ عمل خواهد شد.
تاثیر عرض معبر در ارزش معاملاتی عرصه
ارزشﻫﺎی ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻋﺮﺻﻪ ﻣﻨﺪرج در ﺟﺪاول ﭘﯿﻮﺳﺖ اﯾﻦ ﻣﺠﻤﻮﻋﻪ ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻣﻌﺎﺑﺮ ﺑﺎ ﻋﺮض ۱۰ متر میباشد و به ازای هر متر (یا ضریبی از متر) ﻣﺎزاد ﯾﺎ ﮐﺴﺮی ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﻣﺒﻨﺎی ﻣﺬﮐﻮر، ﺣﺴﺐ ﻣﻮرد ۵% ﺑﻪ ارزشﻫﺎی ﻣﺰﺑﻮر اﺿﺎﻓﻪ ﯾﺎ ﮐﺴﺮ ﻣﯽﮔﺮدد.
تذکر : اﻓﺰاﯾﺶ ۵٪ مذکور در ارزش های معاملاتی عرصه املاک برای ﻣﻌﺎﺑﺮ بالای ۲۰ متر جهت املاک با کاربری مسکونی و معابر بالاتر از ۳۰ متر در سایر کاربری ها محاسبه نمیگردد.
مقادیر دفترچه ارزش معاملاتی املاک بر مبنای عرض معبر ۱۰ متر است.
به عنوان مثال اگر عرض معبر ۱۲ متر باشد به ازای ۲ متر مازاد (۲*۵) ۱۰ درصد به ارزش معاملاتی عرصه اضافه میشود. اما اگر مثلا عرض معبر ۳۵ متر باشد محاسبات را برای همان معبری با عرض ۲۰ متر حساب میکنیم. یعنی به ازای ۱۰ متر مازاد (۱۰*۵) ۵۰ درصد به مقادیر دفترچه اضافه میشود.
موارد تکمیلی
- در ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ارزش ﻋﺮﺻﻪﻫﺎﯾﯽ ﮐﻪ دارای ۲ بر یا بیشتر میباشند بالاترین ارزش معبر مربوطه ملاک عمل خواهد بود، مشروط بر اینکه از معبر مذکور راه عبور داشته باشد.
- ارزش ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼک واﻗﻊ در ﺑﺮ ﻣﯿﺎدﯾﻦ ﻣﻌﺎدل ﺑﺎﻻﺗﺮﯾﻦ ارزش ﻣﻌﺒﺮی اﺳﺖ ﮐﻪ از آن ﻣﯿﺪان ﻣﻨﺸﻌﺐ ﻣﯽﺷﻮد.
- ارزش ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼﮐﯽ ﮐﻪ راه ﻋﺒﻮر ﻣﺴﺘﻘﻠﯽ ﻧﺪارد و ﺣﻖ ﻋﺒﻮر از ﻣﻠﮏ ﻣﺠﺎور را دارﻧﺪ، ﺑﺮاﺑﺮ ﺷﺼﺖ درصد ﻋﺮﺻﻪ ﻣﻌﺒﺮی اﺳﺖ ﮐﻪ راه ﻋﺒﻮر ﻣﻠﮏ از آن ﻣﻨﺸﻌﺐ ﻣﯽﺷﻮد.
- ارزش ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼﮐﯽ ﮐﻪ ﺑﺮ ﺑﺰرﮔﺮاه، اﺗﻮﺑﺎن، ﻣﺴﯿﻞ، ﺣﺮﯾﻢ راه آﻫﻦ و ﻧﻬﺮ ﻗﺮار دارﻧﺪ، ﺗﺎ زﻣﺎﻧﯽ ﮐﻪ ﺷﺮاﯾﻂ اﺳﺘﻔﺎده و ﻋﺒﻮر و ﻣﺮور از آنﻫﺎ، ﻧﻈﯿﺮ ﺧﯿﺎﺑﺎنﻫﺎی داﺧﻠﯽ ﺷﻬﺮ ﺟﻬﺖ دﺳﺘﺮﺳﯽ ﺑﻪ ﻣﻠﮏ ﻣﻮرد ﻧﻈﺮ ﻣﻬﯿﺎ ﻧﺒﺎﺷﺪ و رﻓﺖ و آﻣﺪ آﻧﺎن از ﺧﯿﺎﺑﺎنﻫﺎی دﯾﮕﺮ ﺻﻮرت ﭘﺬﯾﺮد، ﺑﺮاﺑﺮ ﺧﯿﺎﺑﺎن ﻣﻮرد اﺳﺘﻔﺎده ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﻣﯽﺷﻮد.
- ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻋﺮﺻﻪ ﺳﺮاﻫﺎ، ﭘﺎﺳﺎژﻫﺎ و ﮐﺎروانﺳﺮاﻫﺎ ﺑﺮ اﺳﺎس ﺑﺎﻻﺗﺮﯾﻦ ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻣﻌﺒﺮی ﮐﻪ از آن ﻣﻨﺸﻌﺐ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ، ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﻣﯽﺷﻮد.
- ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﺑﺮای اﻣﻼک واﻗﻊ در ﺣﺮﯾﻢ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﺷﻬﺮ، ﺑﺨﺶ و ﯾﺎ روﺳﺘﺎی ﻣﻮرد ﻧﻈﺮ، ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻧﺸﺪه ﺑﺎﺷﺪ، ﻣﻌﺎدل ۷۰ درصد ارزشﻫﺎی ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻧﺰدﯾﮏﺗﺮﯾﻦ ﻣﺤﻞ ﻣﺸﺎﺑﻪ ﻣﺒﻨﺎی ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد.
ارزش معاملاتی اعیان
منظور از ارزش معاملاتی اعیان همان ارزش بنای ساختمان بوده که برای تعیین آن باید به ضوابط اجرایی دفترچه ارزش معاملاتی مربوطه مراجعه کنیم.
از آنجایی که بنا ساختمان در مناطق مختلف هر فرق میکند باید به نوعی قیمت عرصه نیز در قیمت اعیان دیده شود. همانطور که در تذکر تصویر بالا آمده برای تعیین ارزش معاملاتی اعیان باید ۳۰ درصد ارزش معاملاتی عرصه را نیز به مقادیر جدول بالا اضافه کرد.
قیمت اعیان با توجه به نوع کاربری + ۰.۳ * قیمت عرصه = قیمت اعیان ساختمان
- در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ و اداری ﺑﯿﺶ از ﭘﻨﺞ ﻃﺒﻘﻪ (ﺑﺪون اﺣﺘﺴﺎب زﯾﺮزﻣﯿﻦ و ﭘﯿﻠﻮت) از ﻃﺒﻘﻪ ﺷﺸﻢ ﺑﻪ ﺑﺎﻻ ﺑﻪ ازای ﻫﺮ طبقه بالاتر ۱.۵ درصد ﺑﻪ ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻫﺮ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ردﯾﻒ ۲ جدول ۲ اضافه میشود.
- در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎی ﺗﺠﺎری ﺑﻪ ازای ﻫﺮ ﻃﺒﻘﻪ ﺑﺎﻻﺗﺮ ﯾﺎ ﭘﺎﯾﯿﻦﺗﺮ از ﻫﻤﮑﻒ ۱۵٪ و حداکثر ۵۰٪ از ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻫﺮ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن (اﻋﯿﺎﻧﯽ) ﻣﻮﺿﻮع ردﯾﻒ ﯾﮏ ﺟﺪول ۲ کسر میشود..
- ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ فاقد طبقه همکف (همسطح با معبر اصلی) باشد اولین طبقه بالاتر و پایین تر از سطح معبر مربوط همکف محسوب میشود.
- ارزش ﻫﺮ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﭘﺎرﮐﯿﻨﮓ و اﻧﺒﺎری متعلق به هر واحد ساختمانی معادل ۵۰٪ قیمت هر مترمربع ساختمان مندرج در جدول ۲ تعیین میگردد.
- در محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی املاک کلیه فضاهای غیر‌مسقف و همچنین مشاعات ساختمان جزء اعیانی محسوب نمیشود.
- به ازای هر سال قدمت ساختمان (با ارایه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف ۲۰ سال نسبت به محاسبه ارزش معاملاتی ۲٪ از کل ارزش معاملاتی اعیانی ملک (تا سقف ۴۰٪) که مطابق بندهای فوق تعیین میگردد کسر میشود.
ارزش معاملاتی اعیانی واحدهای تکمیل نشده
ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ اﻋﯿﺎﻧﯽ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎی ﺗﮑﻤﯿﻞ ﻧﺸﺪه ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ وﺿﻌﯿﺖ آن در ﻫﺮ ﯾﮏ از ﻣﺮاﺣﻞ ﺳﺎﺧﺖ ﺑﻪ ﺷﺮح ﺟﺪول زیر تعیین میگردد. ضمنا در املاکی که دارای دو یا چند طبقه میباشند ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ اﻋﯿﺎﻧﯽ ﻫﺮ ﻃﺒﻘﻪ ﺑﺮ اﺳﺎس ﺗﻄﺒﯿﻖ وﺿﻌﯿﺖ ﻣﻮﺟﻮد آن ﺑﺎ ﯾﮑﯽ از ﻣﺮاﺣﻞ ﭼﻬﺎرﮔﺎﻧﻪ ذﯾﻞ ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﻣﯽﮔﺮدد.
در مطلب بعدی از پارامتر P برای تعیین هزینه عوارض نوسازی شهرداری استفاده خواهیم کرد.
تراکم ساختمانی
انواع تراکم ساختمانی
تراکم ساختمانی بر اساس شاخص های مختلفی ارزیابی و کنترل می شود که در ادامه به هر یک از آن ها خواهیم پرداخت.
سطح اشغال
سطح اشغال، در واقع ضریبی است که تعیین می کند که شما قادر خواهید بود که چند درصد از مساحت زمین خود را ساخت و ساز نمایید. به عبارتی دیگر، این ضریب نسبت مساحت مجاز ساخت و ساز را به کل زمین، برای شما تعیین می کند. در نظر داشته باشید که در مفهوم عبارت “تراکم ساختمان” ، یعنی همان سطح زیربنا مد نظر می باشد.
سطح زیربنا
یکی دیگر از معیار های کنترل تراکم شهری و جمعیت، بحث ضریب سطح زیربنا یا همان تراکم ساختمانی می باشد.
همانطور که پیش تر هم گفتیم، اصولا شهرداری برای هر منطقه، یک تراکم ساختمانی مجاز تعریف می کند و شما می توانید به میزان درصد تعیین شده از مساحت کل زمین مذکور برای ساختمان خود زیربنا در نظر بگیرید.
تعداد طبقات مجاز
این هم یکی دیگر از معیار ها برای کنترل تراکم شهری می باشد که در واقع از بد چهره شدن ظاهر شهر توسط انبوه برج ها و ساختمان های مرتفع جلوگیری می کند.
تراکم واحد مسکونی در سطح
آخرین معیاری که در این مقاله برای کنترل تراکم شهری توضیح می دهیم معیار تراکم واحد مسکونی می باشد. در واقع این معیار باعث کنترل تعداد واحد های مسکونی، تجاری، خدماتی و …می باشد.
به طور کلی می توان گفت که این شاخص و معیار از سه معیار گفته شده در بالا قدری مهم تر و دارای اهمیت بیشتری است اما باید این نکته را در نظر داشته باشید که معیار های گفته شده همه در کنار یکدیگر می توانند برای کنترل تراکم شهری کمک کننده باشند اما هر کدام به تنهایی، تاثیر قابل توجهی در این زمینه نخواهند داشت.
با مشاهده ویدئو تراکم ساختمانی در سایت کارکشته با این موضوع، بیشتر آشنا خواهید شد.
فرمول تراکم ساختمانی
برای محاسبه تراکم ساختمانی از یک فرمول ساده استفاده می شود. به این صورت :
100 * ( مساحت زمین ÷ مساحت کل زیربنا ساختمان )
در نظر داشته باشید که آنچه که در این فرمول به عنوان مساحت قرار می دهید باید دقیقا مطابق با عدد قید شده در سند مالکیت باشد و در غیر این صورت اگر مساحت واقعی و موجود در محل از عدد قید شده در سند، کمتر باشد، تراکم ساختمانی بر مبنای مساحت واقعی و موجود، محاسبه می شود.
تراکم مازاد و طبقه اضافه
با توجه به معیار و ملاک هایی که پیش از این به آن ها پرداختیم حال به این بحث بپردازیم که اگر کسی قصد داشتن طبقات و تراکم مازاد برای ساخت و ساز داشته باشد باید چه کرد؟
اگر قصد این کار را دارید باید بر اساس ضوابط و مقررات، مازاد تراکم را تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها، خریداری نمایید که نرخ این تراکم مازاد در شهرداری بر اساس متر مربع می باشد.
در رابطه با قیمت و نرخ مربوط به تعرفه های فروش تراکم مازاد، در مطلب دیگری تحت عنوان محاسبه هزینه عوارض پروانه ساختمانی صحبت کرده ایم.
ضمنا قیمت ها از سوی شورای اسلامی تعیین می شود و شهرداری ملزم به اجرای این تعرفه ها می باشد.
اما به یاد داشته باشید که برای تعیین قیمت و هزینه های پیشروی ساختمان و تراکم مازاد باید به قوانین و ضوابط شهرداری توجه نموده و درصورت توافق ممکن است که به کسب رضایت از همسایگان نیز احتیاج داشته باشید.
پیشنهاد می کنیم اگر قصد ساخت طبقه یا تراکم مازاد را دارید حتما پیش از انجام کار، مجوز مربوط را از شهرداری کسب کنید چرا که اگر پس از انجام کار برای دریافت پایان کار اقدام کنید هزینه های بیشتری را متقبل خواهید شد.
وزن آهن مصرفی در ساختمان
همه ما میدانیم یکی از عوامل موثر در هزینه ساخت یک مترمربع ساختمان تناژ آهن آلاتی است که در کل پروژه مصرف میشود. برای اینکه بتوانیم تخمین درستی از مقدار آهن مصرفی در ساختمان داشته باشیم باید اطلاعات مختلفی را در اختیار ما قرار دهید که این اطلاعات شامل :
- اسکلت ساختمان بتنی یا فولادی است؟
- چه تعداد سقف دارید؟ به تعداد طبقات یکی اضافه کنید تعداد سقف ها به دست می آید.
- اگر سازه بتنی است از چه سقفی میخواهید استفاده کنید؟ تیرچه بلوک؟ دال توپر؟ وافل؟ یوبوت؟
- اگر سازه فولادی است از چه سقفی میخواهید استفاده کنید؟ کرومیت؟ کامپوزیت؟ عرشه فولادی؟
- در هر راستا چند دهانه دارید؟
- دهانه ها چند متری است؟ منظورمان حداکثر فاصله ستون ها از یکدیگر است؟
- در چه شهری هستید؟ خطر لرزه خیزی شهرهای کشورمان با یکدیگر متفاوت است.
- نوع خاک محل ساختمان خود را می دانید؟ نوع 2 یا 3؟
- و…
اسکلت فلزی 
اسکلت بتنی
تخمین وزن آهن آلات مصرفی
ابتدا یک تخمین کلی از وزن آهن مصرفی در ساختمان با توجه به نوع اسکلت بتنی یا فولادی و نوع سقف میدهیم سپس وارد جزئیات خواهیم شد:
وزن آهن مصرفی در اسکلت فلزی چقدر است؟
- وزن آهن آلات مصرفی در اسکلت فلزی با مهاربند همگرا بدون وزن آرماتور سقف 40 -70 کیلوگرم بر مترمربع
- وزن آهن آلات مصرفی در اسکلت فلزی با مهاربند واگرا بدون وزن آرماتور سقف 45 -80 کیلوگرم بر مترمربع
- وزن آهن آلات مصرفی در اسکلت فلزی با قاب خمشی متوسط بدون وزن آرماتور سقف 60 -100 کیلوگرم بر مترمربع
- وزن آهن آلات مصرفی در اسکلت فلزی با قاب خمشی ویژه بدون وزن آرماتور سقف 70 -110 کیلوگرم بر مترمربع
- وزن آهن آلات مصرفی در سازه های دارای سیستم دو گانه به طور تقریبی بین 60-120 کیلوگرم بر متر مربع
اینکه میبینید بازه تخمین زیاد است دقیقا به خاطر همان عواملی است که در ابتدای مطلب خدمتتان عرض کردیم. این بازه مربوط به تمامی ساختمان های فلزی در تمامی شهرهای ایران است.
اسکلت فلزی با مهاربند واگرا 
اسکلت فلزی با مهاربند همگرا
مقدار میلگرد مصرفی در دیواربرشی چقدر است؟
همانطور که میدانید چند سالی است که اغلب در سازه های فلزی از دیواربرشی استفاده میشود. دیواربرشی المانی است که امروزه برای مقابله با نیروی زلزله جای خود را در اسکلت فلزی باز کرده و جایگزین مهاربندهای ضربدری شده است.
دیواربرشی المانی است که سبک و سنگین شدن سازه تاثیر قابل توجهی روی مقدار میلگرد مصرفی رو آن میگذارد. به طوری میلگرد مصرفی میتواند ۵ تا ۱۲ کیلوگرم باشد. جهت برآورد تقریبی مقدار مصرفی آرماتور دیوارهای برشی را ۷ کیلوگرم در نظر میگیریم.
مقدار آهن مصرفی در اسکلت فلزی برای شهر مشهد
از آنجایی که گروه کارکشته در شهر مشهد فعالیت میکند لازم میدانیم تخمین دقیقتری از آهن آلات مصرفی برای ارائه به همشهریان عزیز مشهدی خود داشته باشیم.
بر اساس آیین نامه زلزله ایران، مشهد شهری با خطر لرزه خیزی زیاد است. بر اساس تجربه اجرای چندین پروژه در این شهر میتوانیم وزن فولاد مصرفی برای اسکلت را چیزی حدود 60 کیلوگرم در هر مترمربع زیربنا در نظر بگیریم. البته این نیز یک عدد تقریبی است و صرفا برای برآورد اولیه مصالح و هزینه هاست. چیزی که تاثیر قابل توجهی بر آهن مصرف شده در سازه میگذارد معماری پروژه و فاصله دهانه هاست.
مخصوصا فاصله دهانه ها که در اسکلت فولادی بسیار در وزن اهن مصرفی در ساختمان تاثیر گذار است. به طوری که اگر فاصله دهانه های یک سازه فولادی را بخواهیم از 6 متر به حدود 10-12 متر افزایش دهیم میزان آهن مصرفی در هرمترمربع چیزی حدود 10 کیلوگرم افزایش می یابد. اما همین مقدار افزایش برای اسکلت بتنی چیزی حدود 2-3 کیلوگرم است.
قیمت آهن مصرفی برای یک ساختمان اسکلت فلزی با کاربری مسکونی در مشهد
فرض کنیم شما همشهری عزیز قصد ساخت سازه ای با 1000 مترمربع زیربنا را دارید. (مثلا 200 مترمربع در 5 سقف که میشود 1000 مترمربع) اگر فرض کنیم در هر مترمربع زیربنا 50 کیلوگرم آهن مصرف میشود در کل ساختمان میشود 50 تن! پس تا اینجا فهمیدیم تقریبا وزن آهن مصرفی در ساختمان مورد نظر ما برابر است با 50000 کیلوگرم
با قیمت آهن در شهریورماه سال 99 که چیزی حدود کیلویی 13 هزارتومان است شما میتوانید به راحتی هزینه آهن الات مصرفی را اینطور حساب کنید:
650 میلیون تومان = 50000 کیلو آهن * 13000 قیمت هر کیلو آهن
برای گرفتن قیمت روز آهن میتوانید به سایت آهن آنلاین سر بزنید.
البته هزینه ساخت اسکلت که چیزی حدود کیلویی ۲ هزارتومان است را باید به هزینه فوق اضافه کرد. ما در سایت کارکشته تلاش کرده ایم تا بروزترین قیمت خدمات ساختمانی مشهد در سال ۹۹ را برای شما همشهریان عزیز قرار دهیم.
نیاز به مشاوره دارید؟ ما با تماس بگیرید.
مهندس زارع ۰۹۱۵۶۶۴۵۴۴۳
وزن میلگرد مورد نیاز در اسکلت بتنی چقدر است؟
همانطور که در مطلب سازه بتنی یا فولادی گفتیم در اسکلت بتنی از میلگرد یا آرماتور به همراه بتن در سازه استفاده میشود. بنابراین منظور ما از آهن در اسکلت بتنی همان میلگرد است.
- وزن اهن مصرفی در سازه بتنی با قاب خمشی + دیوار برشی بدون وزن آرماتور سقف 35 -60 کیلوگرم بر مترمربع
- وزن اهن مصرفی در سازه بتنی قاب خمشی متوسط بدون وزن آرماتور سقف 40 -55 کیلوگرم بر مترمربع
- وزن اهن مصرفی در سازه بتنی قاب خمشی ویژه بدون وزن آرماتور سقف 45 -70 کیلوگرم بر مترمربع
وزن میلگرد مصرفی برای سازه بتنی در مشهد
در شهر مشهد معمولا برای سازه های متداول مسکونی چیزی حدود 50 کیلوگرم در هر مترمربع آرماتور مصرف میشود. این عدد نیز تقریبی است و میتواند چیزی حدود 45 تا 55 باشد. البته اگر کار خود را به یک طراح سازه کارکشته بسپارید شاید بتواند طرح اقتصادی تری تحویلتان دهد.
قیمت میلگرد مصرفی برای یک ساختمان اسکلت بتنی در مشهد
مشابه مثال قبلی فرض میکنیم ساختمان شما 1000 مترمربع زیربنا دارد. میزان آرماتور مصرفی را نیز در هر مترمربع 50 کیلوگرم در نظر میگیریم. بنابراین مقدار کل میلگرد مصرف شده برابر است با 50 تن یا 50000 کیلوگرم
با قیمت میلگرد در شهریورماه سال 1399 که چیزی حدود کیلویی 9 هزارتومان است میتوان هزینه آرماتور را حساب کرد.
450 میلیون تومان = 50000 کیلو میلگرد* 9000 قیمت هر کیلو میلگرد
وزن آرماتور سقف چقدر است؟
- میلگرد مصرفی در سقف تیرچه بلوک : 5-7 کیلوگرم بر مترمربع
- سقف دال بتنی توپر: 10- 16 کیلوگرم بر مترمربع
- سقف کامپوزیت: 8-12 کیلوگرم بر مترمربع
مقدار میلگرد مصرفی در فونداسیون چقدر تخمین زده میشود؟
فونداسیون یا پی یک ساختمان اولین مرحله ای است که باید مبلغ قابل توجهی بابت خرید میلگرد هزینه کنید. اما سوال اینجاست چه مقدار میلگرد برای فونداسیون مورد نیاز است؟
وزن آرماتور فونداسیون تابع عوامل مختلفی است. مثل تعداد طبقات، تیپ خاک، نوع فونداسیون (گسترده یا نواری)، نوع سقف، فاصله دهانه ها، معماری پروژه و....
اما به طور حدودی اگر بخواهیم بگوییم برای ساختمان های متداول شهری تقریبا در هر مترمربع زیر بنا چیزی حدود ۹ کیلوگرم آرماتور در فونداسیون یک سازه مصرف میشود. دقت کنید که منظورمان در هر مترزیربنا است نه هرمترمربع زمین ملک! یعنی در فونداسیون یک ساختمان مسکونی متداول با ۱۰۰۰ مترمربع زیربنا چیزی حدود 9 تن میلگرد فقط در فونداسیون مصرف میشود.
مقایسه سقف ها در سازه فولادی
این سومین ویدئو مشاوره رایگان است که در مورد اسکلت ساختمان بحث میکنیم. در اولین ویدئو در مورد سازه بتنی یا فولادی صحبت کردیم و سعی کردیم به شما کمک کنیم انتخاب درستی در مورد آن داشته باشید. در ویدئو دوم با فرض اینکه شما اسکلت بتنی را انتخاب کرده اید به معرفی انواع سقف در سازه بتنی پرداختیم. حال فرض میکنیم میخواهید از اسکلت فولادی استفاده کنید بنابراین به معرفی انواع سقف در اسکلت فلزی می‌پردازیم. در مطلب بعدی در مورد این موضوع صحبت میکنیم که چند کیلوگرم آهن در ساختمان مصرف میشود؟
انواع سقف در اسکلت فلزی
متداول ترین سقف ها در سازه فولادی ۳ سقف هستند. کرومیت - کامپوزیت - عرشه فولادی یا متال دک
سقف کرومیت
قبل از هرچیزی بگوییم که توصیه اکید میشود که از کرومیت فقط در سازه فلزی و از تیرچه بلوک فقط در سازه بتنی استفاده کنید. این مورد غیرمجاز نیست و صرفا یک توصیه است!
تیرچه های کرومیت 
تیرچه های کرومیت
نام علمی سقف کرومیت تیرچه فولادی با جان باز میباشد. کرومیت مشابه با تیرچه بلوک در سازه بتنی است البته تفاوت های زیادی نیز دارد که در ادامه بیان میکنیم.
تفاوت سقف تیرچه بلوک و کرومیت
- تیرچه بلوک نیاز به شمع بندی و جک گذاری زیر سقف دارد در صورتیکه در کرومیت نیازی به شمع بندی نیست. دلیل این موضوع این است که تیرچه های بتنی قادر به تحمل وزن بتن خیس نیستند بنابراین باید به فواصل ۱ متری زیر تیرچه ها شمع قرار داد تا بتن به مقاومت کافی برسد و سپس شمع ها را باز کرد. در حالیکه در سقف کرومیت تیرچه ها قادر به تحمل وزن بتن خیس هستند و نیازی به اینکار نیست.
- تفاوت دیگر در خود تیرچه ها است. تیرچه های بتنی پاشنه بتنی به همراه آرماتور دارد. در حالیکه تیرچه های فولادی از یک تسمه در پایین با میلگردهای زیگزاگی که نبشی بالا را به تسمه پایینی متصل میکند تشکیل میشود.
- سرعت اجرا سقف کرومیت در مقایسه با تیرچه بلوک بسیار بیشتر است. دلیل این موضوع لزوم شمع بندی در زیر سقف های تیرچه بلوک است که باعث میشود طبقه طبقه اجرا شود. در حالیکه این محدودیت در تیرچه کرومیت نیست و میتوان چندین سقف را همزمان بتن ریزی کرد. توصیه میشود حداکثر ۳ سقف کرومیت را همزمان بتن ریزی کنیم.
- فاصله تیرچه ها در سقف تیرچه بلوک ۵۰ سانتیمتر است در صورتیکه در کرومیت 70 سانتیمتر است که این موضوع باعث میشود تعداد تیرچه های کمتری در سقف کرومیت استفاده شود.
هشدار جدی در مورد سقف کرومیت
اگر قصد استفاده از این سقف را دارید در مورد تیرچه های کرومیت اطمینان پیدا کنید که از کیفیت قابل قبولی برخوردار هستند. امروزه کارگاه های زیادی وجود دارد که اقدام به تولید تیرچه میکنند که فاقد صلاحیت هستند.
تیرچه کرومیت با یونولیت
سقف کرومیت
سقف کامپوزیت یا مختلط
دلیلی که این سقف را کامپوزیت یا مختلط نامیده اند عملکرد مختلط بتن و فولاد است که با یکدیگر در تحمل بار کار میکنند. برای اینکه عملکرد مختلط بتن و فولاد به درستی انجام شود از برشگیر استفاده میکنیم که معمولا ناودانی هستند.
سقف کامپوزیت
تفاوت سقف کرومیت و کامپوزیت
- سقف کامپوزیت از زیر نیاز به قالب بندی دارد. برای اینکار معمولا از تخته و چهارتراش استفاده میشود. این موضوع اجرای این سقف را کند تر از کرومیت میکند.
- فاصله تیرچه ها در کامپوزیت توسط طراح سازه تعیین شده و حدودا ۱ متر است در حالیکه همین فاصله در کرومیت حدود ۷۰ سانتیمتر است.
- تیرچه ها در کامپوزیت تنوع بیشتری دارند و دست طراح سازه بازتر است. مثلا میتوان از مقاطع IPE یا لانه زنبوری یا تیرورق استفاده کرد در حالیکه در کرومیت طراح در انتخاب تیرچه و فاصله آنها محدودیت دارد و دستش باز نیست.
- در دهانه های بیش از ۸ متر توصیه میشود از کرومیت استفاده نشود در حالیکه در کامپوزیت محدودیتی نداریم.
- کنترل لرزش سقف در کامپوزیت اهمیت بیشتری دارد. بنابراین حتما کار را به یک طراح سازه حرفه ای بسپارید.
سقف کامپوزیت
سقف کامپوزیت
سقف کامپوزیت
سقف عرشه فولادی
معرفی کوتاه سقف عرشه فولادی
نام دیگر این سقف متال دک می باشد. این سقف مشابه با سقف کامپوزیت است. مشخصه اصلی این سقف ها استفاده از ورق های گالوانیزه کنگره دار است که نقش قالب دائمی دارد. در حال حاضر با گران شدن قیمت ورق گالوانیزه تمایل نسبت به این سقف ها افت پیدا کرده است. مثلا در اول شهریور ۹۹ قیمت ورق گاوانیزه به طور متوسط کیلویی 25 هزارتومان است.
در ادامه تفاوت های سقف عرشه فولادی با کامپوزیت را ذکر میکنیم.
سقف عرشه فولادی
تفاوت سقف کامپوزیت و عرشه فولادی
- عرشه فولادی به خاطر حضور ورق های کنگره دار نیازی به قالب بندی با تخته چوب و چهارتراش ندارد بنابراین سرعت اجرایی آن به مراتب بیشتر است. به نحوی که میتوان حتی در شرایطی تمامی طبقات را با هم نیز بتن ریزی کرد.
- در سقف عرشه فولادی به خاطر حضور ورق های گالوانیزه فاصله تیرچه‌ها نیز بیشتر میشود. در کامپوزیت فاصله تیرچه‌ها حدود ۱ متر است در حالیکه در عرشه این فاصله را میتوان تا 2-3 برابر افزایش داد و از تعداد تیرچه ها کم کرد.
- در سقف های کامپوزیت همانطور که گفتیم نیاز به برشگیر داریم. از آنجایی که عرشه فولادی نیز نوعی کامپوزیت است نیاز به برشگیر دارد ولی برخلاف سقف های کامپوزیت ساده که از ناودانی به عنوان برشگیر دارد در سقفهای عرشه این نقش را گلمیخ بازی میکند.
- درست اجرا شدن گلمیخ ها در سقف های عرشه فولادی از اهمیت زیادی برخوردار است که باید به یک تیم اجرایی حرفه ای سپرده شود. در حالیکه در سقف کامپوزیت چون ماهیتا ساده تر بوده و ورق گالوانیزه نداریم هنگام اجرا با این مشکل روبرو نیستیم.
- مشکل آلودگی صوتی در هنگام اجرای سقف های عرشه فولادی نیز مشکلی است که باید از قبل آنرا درنظر گرفت. هنگام جابجا کردن ورق های گالوانیزه عرشه توسط کارگران و همچنین هنگام رفت و آمد بر روی این ورق ها سر و صدای زیادی درست میشود!
سقف عرشه فولادی
گلمیخ
گلمیخ و ورق گالوانیزه عرشه فولادی
توصیه نهایی در مورد انتخاب سقف در سازه فولادی
- در دهانه های بیش از ۸ متر (یعنی زمانیکه فاصله بین ستون ها بیش از ۸ متر میشود) کرومیت را انتخاب نکنید. در دهانه های کوتاه تر از ۸ متر میتوان از تمامی سقف ها (البته با در نظر گرفتن نکاتی که گفتیم) استفاده کرد.
- در هر صورت توصیه ما استفاده از سقف کامپوزیت است. چون هم اجرا ساده ای دارد و هم اینکه امروزه قیمت تمام شده آن از کرومیت و عرشه فولادی کمتر است.
- قیمت اجرا انواع سقف ها را در مطلب دیگری تحت عنوان قیمت خدمات ساختمانی مشهد آورده ایم.